جمال الدين ريان
تعد ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير من أخطر الظواهر التي برزت خلال السنوات الأخيرة في المغرب. وبالرغم من أن جهات مسؤولة تقلل من حجم هاته الظاهرة، إلا أن استفحالها تطلب تدخلا ملكيا للتعجيل في التصدي لها.
مافيا العقار تستهدف بدرجة أولى عقارات الأجانب و المغاربة المقيمين بالخارج،ذلك يتم عن طريق تزويرهم عقد ملكية أحد العقارات سواء كانت شقة أو منزل أو أرض، ويثم بيعه لشخص آخر دون أن يعلم أن العقار في ملكية شخص أخر، حيث تتم الأمور بشكل قانوني بفضل بعض الخارجين عن القانون، الذين يقومون بتزوير الوثائق و تحفيظها كما لو أنها سليمة، و بالرغم من أن الشخص قد اشترى العقار بعقد مزور إلا أنه لا يعتبر الضحية الرسمية في القضية، حيث كما يقول قانون مدونة الحقوق العينية، إذا اشترى شخصا عقارا بحسن النية، بالرغم من أن عقد العقار الذي تم شراءه يعتبر مزورا، و إن لم يعلم صاحب العقار الأصلي أنه قد تم بيع عقاره في فتر أربع سنوات، لن يستطيع استرجاع ملكه إذ لم يقم برفع دعوى إبطال في الفترة المنصوص عليها، القانون يرجح كفة من اشترى العقار بالعقد المزور على أساس حسن نيته، و يتم طرد صاحب العقار الأصلي ” الضحية الحقيقية” بأمر قضائي من منزله أو مهما كان العقار الذي يتوفر عليه، بالرغم من توفره على كل الوثائق الأصلية التي تدل على أنه المالك الأصلي للعقار.
مافيا العقار على تعددها وانتشارها في البلاد، كل عصابة تشتغل بطريقة ما، لكن أخطرها تلك التي تعمل بمعية مسؤولين خارجين على القانون، فالبعض منهم يتجه إلى وكالات وهمية قصد القيام بعملية تفويت عقار ما، عن طريق هذه الوكالات التي تكون في الغالب مجهولة المصدر أو غير موجودة من الأساس، حيث يقوم هؤلاء المافيات من تزوير وكالة عقار ما سواء منزل أو شقة أو أرض أو محل أو غيره، و بيعه و كأنه المالك الأصلي، و لا يجد هؤلاء العصابات مشكلا في ذلك نظرا لتواجد بعض المرتشين الذين يقبلون ببعض الدراهم على حساب تشريد أسرة بأكملها.
إن المستجدات التي أتى بها الظهير القانوني الجديد رقم 16-69، جاء ليحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، حيث أعطى المشرع الحق الحصري، من أجل توثيق عقود الوكالات إلى ثلاث اختصاصات لا غير، حيث أن الراغبين في منح وكالة لأحد أفراد عائلته أو شخص آخر، أن يقصد الموثق أو العدول أو المحامين المقبولين لدى محكمة النقض، هؤلاء الفئات الثلاث يشتغلون وفق إطار قانوني واضح يحدد مسؤولياتهم وواجباتهم، ويضع مساطر جزرية قوية، للحد من الاختلالات.
إن حالات الترامي على عقارات مغاربة العالم والأجانب يوجد وراءها أشخاص لهم دراية واسعة بالثغرات القانونية ومعرفة دقيقة بطرق اشتغال المحافظات العقارية بمختلف مناطق المغرب، كما يستعينون في بعض الأحيان بأشخاص مهنيين من أجل تسهيل عمليات الاستيلاء على العقارات.
إن العصابات المتخصصة في الاستيلاء على عقارات الغير تقوم باستغلال المعلومات والمعطيات الخاصة المتعلقة بالأملاك العقارية من أجل التزوير والترامي على ممتلكات مغاربة العالم، حيث يتم ذلك عبر ثغرة قانونية تتمثل في المادتين 27 و28 من مرسوم التحفيظ العقاري اللتين تتيحان للأغيار إمكانية الإطلاع على الأوضاع والمعطيات الخاصة بالأملاك العقارية دون أن تكون لهم نية إجراء معاملات عقارية مع مالك العقار.
حان الوقت وبإستعجال لتعديل هذه المادتين من أجل قطع الطريق على هذه العصابات والتنصيص على ضرورة مرور الراغبين في الاطلاع على أملاك الغير من الجهات المختصة وتبيان الغرض من الرغبة في معرفة المعطيات الخاصة بالأملاك العقارية.
حين يشرع البرلمان لصالح مافيا العقار عن طريق المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية لسنة 2011 االتي تنص على: "إن الرسوم العقارية و ما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه و تكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعني بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة فيها.
إن ما يقع على التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر إلا إذا كان صاحب الحق قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو إستعماله شريطة أن يرفع الدعوى للمطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله أو تغييره أو التشطيب عليه" .
وعلى الرغم من الإجراءات التي أعلنتها الحكومة المغربية؛ فإنه “لم يتمكن الكثير من الضحايا من استرجاع أملاكهم”.
يجب حماية مغاربة العالم من هؤلاء المافيات، حيث أن عددا منهم، تعرض لعملية نصب واحتيال من طرف شركات عقارية بالمغرب، وهو ما تسبب في ضياع مدخراتهم المالية التي قاموا بتوفيرها في بلدان إقامتهم، قصد شراء منازل تأويهم وأبناءهم لدى عودتهم لبلدهم الأم، من أجل قضاء العطل أو الاستقرار.
إن ضحايا مافيا العقار بالمغرب عازمون على خوض كافة الأشكال النضالية القانونية من أجل مجابهة ظاهرة الاستيلاء على عقاراتهم، وذلك انخراطا في دعوة الرسالة الملكية في الموضوع ، وهم رهن إشارة النيابة العامة في كل بحث أو تحقيق جدي يرمي إلى الوصول إلى الحقيقة.
